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Posted on: November 4, 2021

Note from the mayor: TIF funding, a complicated but important financial tool

Rhonda Pownell 2017

Note from the mayor: TIF funding, a complicated but important financial tool

This week the Council will consider whether to expand an existing housing TIF district in order to accommodate a housing development that will provide 40 additional affordable living units. Housing availability is one of the City Council’s Strategic Plan Priorities along with economic vitality, climate action, quality facilities, service excellence, and diversity, equity and inclusion.

I chose this topic for this month’s article as a means of sharing some additional information about TIF funding and some of the safeguards that are in place to make sure it’s not misused.

Many communities proactively seek ways to enhance employment opportunities, revitalize downtowns, redevelop parts of their community and improve the quality of life. Tax increment financing (TIF) is a tool that can be used to accomplish these goals, but it has many requirements that can be confusing and at times intimidating.

Tax increment financing (TIF), governed by state statute, is the ability to capture and use most of the increased local property tax revenues from new development within a defined geographic area for a defined period of time. For most traditional cities like Northfield, TIF projects comprise anywhere from 2% to 6% of the tax base.

TIF can be used to encourage certain types of development or redevelopment that would not normally occur without financial assistance. This funding tool can be used for creating or retaining jobs, redeveloping blighted areas, remediating polluted sites, and constructing affordable housing.

In Northfield, we have four housing TIF districts – Maple Brook, Presidential Commons, Spring Creek l and Spring Creek ll.  For the housing districts 100% of the tax increment has to be used for affordable housing.  Most of these have a maximum duration of 26 years and utilize the pay-as-you-go notes (PayGo) financing option, which maintains the least amount of financial risk for the city.

The city utilizes a public finance advisor to conduct a “But for Test,” which is a financial analysis and documentation process that demonstrates that the proposed project would not be able to move forward without the requested tax increment. The pro forma looks at the cost to build as well as the operational revenues and expenditures. The analysis determines the minimum amount of financial assistance needed for the project. It also ensures that the project is maximizing private sources of funding first.

A “look back” provision is often included in the development agreement, which provides additional financial accountability after the project is completed to ensure that only the amount of increment needed to make the project financially feasible is given.

For TIF housing districts, an annual test is done to ensure rental income requirements are met. For TIF plans, either 40% of the units must be rented to people earning 60% of the county median income or 20% of the units must be rented to people earning 50% of the county median income. Annual reports are filed with the office of the state auditor. 

There are pros and cons to all financial tools. Utilizing them in ways that will yield the greatest long term benefit for the community is important.


Nota de la Alcaldesa:  La financiación por incremento de impuestos (TIF-por sus siglas en ingles), una herramienta financiera complicada pero importante.

Esta semana, el Consejo estudiara la posibilidad de ampliar un distrito TIF de viviendas existente para dar cabida a una promoción de viviendas que proporcionara 40 unidades de vivienda asequibles adicionales. La disponibilidad de viviendas es una de las prioridades del Plan Estratégico del Municipio, junto con la vitalidad económica, la acción climática, las instalaciones de calidad, la excelencia de los servicios y la equidad e inclusión de la diversidad.

Elegí este tema para el articulo de este mes como medio para compartir alguna información adicional sobre la financiación TIF y algunas de las salvaguardias que existen para asegurarse de que no se utiliza de forma indebida.

Muchas comunidades buscan activamente formas de mejorar las oportunidades de empleo, revitalizar el centro de la ciudad, reurbanizar partes de su comunidad y mejorar la calidad de vida. La Financiación por Incremento de Impuestos (TIF- por sus siglas en inglés) es una herramienta que puede utilizarse para lograr estos objetivos, pero tiene muchos requisitos que pueden ser confusos y a veces intimidantes.

Financiación por incrementó de impuestos (TIF- por sus siglas en ingles), regido por el Estatuto del Estado, es la capacidad de captar y utilizar la mayor parte de los ingresos del impuesto local sobre la propiedad procedentes del Nuevo desarrollo dentro de una zona geográfica definida durante un periodo de tiempo determinado. En la mayoría de las ciudades tradicionales, como Northfield, los proyectos TIF representan entre el 2% y el 6% de la base imponible.                                             

El TIF puede utilizarse para fomentar ciertos tipos de desarrollo o reurbanización que normalmente no se producirían sin ayuda financiera. Este instrumento de financiación puede utilizarse para crear o conservar puestos de trabajo, reurbanizar zonas deterioradas, sanear lugares contaminados y construir viviendas asequibles.

En Northfield, tenemos cuatro distritos TIF de vivienda: Maple Brook, Presidential Commons, Spring Creek I y Spring Creek II. Para los distritos de vivienda, el 100% del incremento de impuestos tiene que ser utilizado para viviendas asequibles. La mayoría de ellos tienen una duración máxima de 26 años y utilizan la opción de financiación mediante pagares, que mantiene el menor riesgo financiero para la ciudad.

La ciudad utiliza un asesor de finanzas públicas para llevar a cabo un “But for Test (pero para la prueba)”, que es un análisis financiero y un proceso de documentación que demuestra que el proyecto propuesto no podría seguir adelante sin el incremento fiscal solicitado. La pro forma examina el costo de construcción, así como los ingresos y gastos de explotación. El análisis determina la cantidad mínima de ayuda financiera necesaria para el proyecto. También garantiza que el proyecto aprovecha al máximo las fuentes privadas de financiación en primer lugar.

A menudo se incluye en el acuerdo de desarrollo una cláusula de “retrospección” que proporciona una responsabilidad financiera adicional una vez completado el proyecto para garantizar que solo se da la cantidad de incremento necesaria para que el proyecto sea financieramente viable.

En el caso de los distritos de viviendas TIF, se realiza una prueba anual para garantizar el cumplimiento de los requisitos de ingresos por alquiler. En el caso de los planes TIF, el 40% de las unidades deben alquilarse a personas con un 60% de los ingresos medios del condado o el 20% de las unidades deben alquilarse a personas con un 50% de los ingresos medios del condado. Los informes anuales se presentan en la Oficina del Auditor del Estado.

Todas las herramientas financieras tienen sus pros y sus contras. Es importante utilizarlas de manera que produzcan el mayor beneficio a largo plazo para la comunidad.

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